Dopo i Bond argentini i Fondi immobiliari targati Suedtirol

La più grande banca sudtirolese acquistò in proprio una consistente partita (milioni di euro) di bond argentini. Lo stesso affare propose alla sua affezionata clientela. Più di 700 clienti decisero dal 99 al 2001 di dare fiducia all'istituto di credito e di condividerne le sorti, fidandosi della parola "risparmio" che quella banca ha inserito in bell'evidenza nella sua denominazione sociale. Se non se ne intendono loro di risparmio ?
Tutti sappiamo come é andata a finire. Un bel buco nel bilancio dell'istituto risparmioso e tanti buchi, in proporzione ancor più consistenti e gravi, nei bilanci dei clienti.
Le ferite dei tango bond non si sono ancora rimarginate ed ecco che la banca risparmiosa lancia un'altra grande opportunità, il fondo immobiliare Dolomit. La filosofia del fondo immobiliare é estremamente convincente. Basta comprare immobili che nel tempo sicuramente si rivaluteranno, dividere per piccole quote la relativa spesa, in modo che un gran numero di risparmiatori possa approfittare dell'opportunità ed aspettare l'immancabile rivalutazione.
La prova, che l'aumento di valore non può essere discusso, é storica. Gli immobili si sono sempre rivalutati. Tutte le famiglie sudtirolesi lo sanno. La casa comprata tanti anni fa a 1000 oggi vale 5000, 3000 se comprata qualche anno dopo, 1500 se comprata l'anno scorso. Non ci piove l'acquisto immobiliare é sempre stato il miglior affare. Se molte famiglie in passato non hanno potuto approfittarne é stato solo per via dei costi delle case e della necessità di indebitarsi con mutui di lunga durata. Ma oggi questi inconvenienti non ci saranno più. Tutto sarà facilitato dai Fondi Immobiliari della banca risparmiosa. E per coloro che hanno perso parte dei risparmi con i bond argentini, ci sarà la grande opportunità di rifarsi, basta che investano i residui risparmi nel fondo Dolomit!

Fondi immobiliari un'altra fregatura?

Dopo questa premessa doverosa, vogliamo cercare di far comprendere che le cose non sono così scontate, come di prim'acchito potrebbero sembrare, nemmeno per i fondi imbellirai.
Noi da sempre sosteniamo che il risparmio gestito é una fregata e abbiamo consigliato di stare alla larga da fondi azionari, bilanciati, monetari, obbligazionari, ecc. Lo ripetiamo per i fondi immobiliari e ne spieghiamo il perché. Non a caso la multiproprietà é un'altra fregatura ancora più grande, anche se con caratteristiche immobiliari.
I Fondi immobiliari innanzitutto non sono una novità. Ci sono sempre stati, specialmente negli USA e in Svizzera. In Italia e in Europa, fino alla fine degli anni novanta, giustamente venivano considerati inutili. Che senso aveva il fondo immobiliare quando bastava investire in azioni di una delle tante società immobiliari quotata in borsa? Poi la gestione del fondo immobiliare é più complessa di quella di un fondo comune. Si é preferito magari investire in quote di società immobiliari e travasare le relative azioni nei normali fondi. E i risultati di questi investimenti immobiliari? Deludenti, naturalmente, anche alla luce dei fallimenti di tante società immobiliari (l'immobiliare Roma tanto per fare un esempio, la ex più grande società immobiliare italiana, ma se ne possono aggiungere tante altre, dalle vicende Caltagirone, alla Impregilo, e le banche ne conoscono bene i nomi).
Non c'é stata nemmeno una grande differenza di rendimento nel mondo fra fondi immobiliari- immobiliari e i fondi mobiliari. Anzi nonostante le rivalutazioni i fondi immobiliari sono forse andati in generale peggio ! Enron e le speculazioni sui diritti reali (ipoteche) hanno pesato enormemente nello sviluppo di questo tipo di fondi che solo ultimamente, alla luce dei bond-scandali, vengono riproposti.
Il perché é presto detto. La critica che si é sempre fatta al risparmio gestito é stata nell'entità dei costi da scaricare al risparmiatore che acquista le quote di un fondo. Costi, tentativi di diventare i più bravi battendo il mercato, performance fasulle, utilizzate come specchietti per le allodole , crisi pesanti non previste hanno fatto si che i fondi obbligazionari rendessero meno dei BOT e quelli azionari rendessero molto meno degli indici azionari quando le cose andavano bene e perdessero molto di più quando le cose andavano male.

Che rischi si corrono ?

Bisogna allora sapere, che se un fondo mobiliare costa molto, un fondo immobiliare rischia di costare ancora di più !
Si deve pagare la società di gestione, l'acquisto, il notaio, le tasse sugli immobili, le provvigioni agli intermediari per gli affitti. Poi ci sono i costi di gestione del fondo, la pubblicità, ecc., ecc. Tutti questi costi devono essere ammortizzati con le entrate derivanti dagli affitti e con la liquidazione finale che per il Dolomit sarà dopo otto anni.
Un'altra differenza che può trasformarsi in un grande problema riguarda la valutazione delle quote del fondo. Teoricamente per un fondo azionario e monetario il problema non si pone. Il valore della quota si calcola sui valori di borsa dei titoli di proprietà del fondo, in un determinato momento, . Un valore certo, un valore controllabile. Per i fondi immobiliari il discorso é diverso. Per l'immobile X, in piazza Y non c'é un listino di borsa. Il valore é determinato in base a perizie, andamento in generale del mercato, costi in corso, affitti da riscuotere e tanti altri elementi non controllabili. Il fondo immobiliare, per forza di cose deve essere chiuso, il che significa che non si può chiedere il riscatto delle quote. Si deve aspettare la liquidazione per il rimborso a meno di non vendere le quote sul mercato a terzi. Il Dolomit prevede questa possibilità o la possibilità di riscatto in caso di riapertura delle sottoscrizioni. Il mercato dei fondi immobiliari può essere molto ballerino, come dimostrano le recenti esperienze internazionali, e le perdite possono essere elevate per i primi sottoscrittori che si fanno prendere dal panico alla vista delle quotazioni delle loro quote.
La quotazione dei fondi immobiliari dipende dalle valutazioni periodiche degli immobili, eseguite per stabilire il valore di bilancio della quota. Se la valutazione é generosa (e questi casi non sono certo mancati, nonostante la presunta neutralità dei periti) il fondo sale sul mercato più del consentito, illudendo gli investitori, che magari correranno a sottoscrivere nuove quote, nel caso di riapertura. Una valutazione rigorosa potrebbe far crollare il valore delle quote sul mercato. Come si vede la quotazione stessa della quota comporta problemi speculativi non facili da prevedere.
Per questi ed altri motivi, a nostro avviso, é un inganno sostenere che nei fondi immobiliari il rischio dell'investimento sia basso. Bisogna, poi, tenere conto gli imprevisti che nel campo immobiliari non mancano: manutenzioni costose, ristrutturazioni, danneggiamenti, incendi, terremoti, ecc.

Altra questione da non sottovalutare é la valutazione iniziale degli immobili. Come abbiamo spiegato sopra, al costo di acquisto degli immobili si aggiungono molti altri costi, per un valore che, a nostro avviso, può superare anche il 20%. Cifra che deve essere recuperata dalla rivalutazione degli immobili. Fondamentale diventa quindi la scelta del momento di acquisto degli immobili. Se si acquistano quando i prezzi sono alle stelle, quando si arriva a ventilare l'ipotesi di una bolla speculativa in corso, sicuramente il momento é sbagliato.
Noi pensiamo che questo momento non sia il più conveniente per imbarcarsi in un investimento di questo tipo.

Conclusione: ognuno é libero di pensare quello che vuole, di investire i propri risparmi come più lo soddisfa e di fidarsi di chi gli pare, banche comprese. Noi non siamo profeti e possiamo anche sbagliarci. Chiediamo però al consumatore di porsi una domanda e di darsi una risposta che noi non vogliamo assolutamente conoscere:

c'é ancora da fidarsi delle proposte di finanziamento delle banche alla luce dei bei risultati ?