Spreco di territorio : lo sfitto a Bolzano

PREMESSA

L'Osservatorio Casa del Comune di Bolzano dovrebbe provvedere al censimento degli alloggi sfitti e determinare l'effettivo fabbisogno abitativo. Ogni anno, da qualche decennio, viene commissionata l'indagine alla solita società Sistema SNC; che alla fine del lavoro presenta il risultato, basato sulle statistiche del Comune, della Provincia, dati IPES, delle COOPERATIVE. dell'AZIENDA ENERGETICA, ecc.
La Sistema SNC è stata incaricata di elaborare i dati per il censimento 2001, il Masterplan, diversi opuscoli sulla CASA A BOLZANO e adesso il dati del censimento 2011.

Insufficienza del processo di calcolo degli alloggi vuoti calcolato con i dati dell'Azienda Energetica.

Nel censimento 2001 gli alloggi vuoti sono stati valutati in 1594. I valori sono stati forniti dall'Azienda Energetica di Bolzano. La Sistema SNC li ha elaborati, considerando solamente le utenze chiuse. Non sono state prese in considerazione quelle a basso consumo e quelle a consumo nullo, riconducibili prevalentemente ad appartamenti soggetti a speculazione edilizia, nel senso che non si ha fretta di mostrarli per la vendita e tanto meno per l'affitto, visto che il contatore non gira.

La Sistema SNC infatti non li considera, come si vede dalla sottostante tabella presa dalla loro pubblicazione del 2008 che quantifica gli alloggi sfitti: “La consistenza delle abitazioni alla fine del 2005 effettivamente vuote e inutilizzate risulta pari a 1.253 unità”.
Da notare la parte del testo che abbiamo sottolineato.
Una evidente sottovalutazione della realtà effettiva dello sfitto, scomoda per la lobby del cemento, che avrebbe potuto limitare il piano urbanistico (che non c'è). (http://www.comune.bolzano.it/UploadDocs/6135_Osservatorio_Casa_dati_2009.pdf )

MODI D'USO DEL PATRIMONIO EDILIZIO E TIPOLOGIE DI UTENTI (fine 2005) Elaborata da Sistema

Se, invece degli alloggi vuoti, fossero stati presi in considerazione gli alloggi sfitti, compresi quelli nei quali il contatore gira perchè l'abitazione è in vendita o alla ricerca di un locatario, il numero sarebbe stato almeno doppio.
Anche noi ci siamo rivolti alla società energetica per richiedere gli stessi dati.
Ci sono stati forniti quelli relativi alla fine di agosto 2011.
Le utenze senza contratto (come vengono chiamate quella parte di utenze chiuse ancora libere, cioè non passate ad altro operatore) risultavano 2600 (più del doppio rispetto al 2005).
Non è stato possibile ottenere il numero delle utenze a consumo basso e nullo. Dato che sarà possibile avere solo dopo la sostituzione dei vecchi contatori.
Il dato dell'Azienda Energetica è riduttivo poiché vi possono essere utenze ancora non divise relative a nuove costruzioni che si preferisce non mettere in vendita in un momento di stagnazione del mercato o che s'intendono vendere in blocco.

Tuttavia calcolando un numero di utenze a consumi nulli, percentualmente uguali a quelli del 2005, e una parte degli alloggi pronti, ma bloccati , si supera abbondantemente le 4000 unità di sfitto.

Più interessante la seconda indagine effettuata su dati delle utenze SEAB incrociati con il Catasto.
Il numero delle abitazioni a Bolzano non è conosciuto dal Sindaco, dall'Assessora all'Urbanistica e nemmeno dagli uffici del Comune, lo sarà forse alla fine del censimento. Eppure il dato è facile da reperire, basta andare all'Ufficio Catasto e farsi dare la tabella che alleghiamo (aggiornata al 3-10-2011), dalla quale, suddivise per categorie fiscali, risultano 50956 abitazioni (esclusi uffici e castelli).

Un vero e proprio boom rispetto al censimento del 2001 che quantificava 42558 abitazioni: un aumento di 8398 abitazioni pari al 19,73% in dieci anni (il doppio dell'incremento di popolazione).

Le utenze SEAB per i rifiuti urbani (quelle che meglio si prestano alla valutazione) in essere alla stessa data erano 45656 comprese le utenze di non residenti.

La differenza fra le abitazioni esistenti e le utenze in essere era di 5300.
La SEAB non è in grado di fornire il numero esatto delle utenze cessate (che sarebbe auspicabile ricavare per avere il numero di utenti evasori), motivo per il quale la differenza comprende la somma degli alloggi sfitti e di eventuali utenze evase.

Gli alloggi sfitti a Bolzano sono dunque compresi fra un minimo di 4000 e un massimo di 5.300.

Ciò dimostra che il mercato e la domanda di alloggi non è stata in grado di assorbire il nuovo costruito. L'aumento dello sfitto è dovuto anche al fenomeno dei palazzi interi, già delle compagnie di assicurazioni, acquistate dalla grande speculazione edilizia, che ha intenzione di svuotarli per venderli in blocco ai fondi immobiliari, all'ente pubblico o per grandi opere di demo-ricostruzione.

Lo conferma anche la scarsità di domande di alloggi IPES in affitto, circa duecento, quasi tutte al di sotto dei 25 punti. Non è quindi una tragedia la mancanza di terreni per costruire nuovi alloggi, anzi una fortuna! Tanto più che anche l'IPES ha parecchi alloggi sfitti (da ristrutturare ?)ancora da assegnare.
La domanda sociale non esiste, la si deve inventare con gli alloggi per il ceto medio con redditi annui netti fino a 50.000 e lordi sopra gli 80.0000 euro
La stagnazione del mercato abitativo è visibile, basta fare un giro nelle numerose agenzie immobiliari: grande quantità offerta, prezzi fermi, tempi di vendita sempre più lunghi (da sette mesi in su).

Da una parte prezzi sempre sostenuti dalla speculazione, dall'altra: la crisi, la precarietà del lavoro, i mutui bancari sempre più difficili da ottenere

Edilizia non residenziale

L'azienda energetica ci ha fornito i dati delle utenze senza contratto nel non residenziale: riguardante prevalentemente uffici e negozi.
Complessivamente sono 1706. Gli uffici costituiscono la parte maggioritaria. Tolti i 300 negozi con i battenti chiusi, qualche centinaio di garage e qualche magazzino ne rimangono almeno 1.100 - 1200.
Per quanto riguarda gli uffici ci sono da considerare altri aspetti non secondari. Sono 2939 (dato catastale), quindi 1100- 1200 sfitti rappresenterebbero il 30-40% del totale.
E' risaputo che ci sono interi palazzi in città e nella zona industriale con un ufficio o completamente vuoti. Il progetto BLS, in attuazione su un'area sovradimensionata, ingloberà l'intero TIS e parte dell'EURAC, aumentando ulteriormente lo spreco edilizio, per non parlare della torre in progetto in Z.I nell'area es Amonn.
Nel mercato immobiliare le difficoltà di vendere uffici sono superiori a quelle delle abitazioni, tanto che pare si sia invertita la tendenza nelle richieste di cambio di destinazione d'uso, non più da abitazione ad ufficio, ma il contrario.

Conclusioni
Si può calcolare che fra la zona industriale e il resto della città, fra residenziale e non, ci siano ben più di 2.000.000 di metri cubi da recuperare.
I grandi impresari edili (e le cooperative) ddovrebbero smetterla di piangere e rassegnarsi ad altre attività più utili (ristrutturazioni energetiche) e magari rinunciare ai ricarichi ai quali sono abituati e accettare le proposte della Provincia. Bolzano è l'unica provincia in Italia , dove i soliti grandi costruttori pretendono di guadagnare il 100% del costo di produzione, rifiutando con sdegno un riconoscimento del 25%.

La mancanza di fabbisogno abitativo è evidente anche da altri dati. I nuclei residenti in città sono 47.872 e le abitazioni 50.956. Se poi si considera che coabitano 3083 nuclei si ha la chiara fotografia della situazione.
La speculazione edilizia, sempre fiorente a Bolzano, deve essere fermata attraverso l'inasprimento di leggi già esistenti, ma mai applicate. (Vedi le grandi imprese che tengono lo sfitto libero per anni, bloccando l'offerta).

Lo spreco di territorio è grave e evidente. Non dimentichiamo che il territorio comunale è un bene comune dal quale dipende il benessere dei cittadini.
Nello stesso territorio provinciale ci sono preoccupanti allarmi che provengono dal sesto censimento generale dell'agricoltura (2010), nel quale si calcola in 2938 le aziende agricole cessate, pari ad una diminuzione del 12,7% in dieci anni. Nella relazione si legge: “Nel 2010 la superficie agricola utilizzata (SAU), costituita da seminativi, orti familiari, superfici investite a frutta e vite, prati e pascoli è risultata pari a 241.952 ettari facendo registrare un calo rispetto al 2000 del 9,5%. Un’altra motivazione per il calo della superficie agricola utilizzata può essere attribuita alla riconversione della destinazione d’uso dei terreni, parte della quale è stata edificata”.

Si sono persi in dieci anni 25.434 ettari di superficie agricola utilizzata!

La relazione non dice che la riconversione della destinazione d'uso riguarda in gran parte il settore turistico, sempre più pericolosamente sovradimensionato.

In questo contesto non c'è alcun interesse pubblico ad assegnare nuove aree edilizie ed è pura follia continuare a costruire nuovi quartieri, a meno di voler favorire una bolla immobiliare, alla quale siamo pericolosamente vicini.

L'assessora Pasquali può fare a meno di preoccuparsi per sbloccare la grande , inutile e costosa opera dell'areale Ferroviario. Per quella superficie, poco assolata, è meglio pensare a qualcosa di utile e poco costoso come un polmone alberato che ci liberi dalla CO2. La salute dei cittadini ne avrebbe gran beneficio.

ABITAZIONI AL 1991 E 2001 A BOLZANO

I dati (ASTAT n.174) sono chiari dal 2001 al 2005 sono stati realizzati in provincia 22,4 milioni di metri cubi, con una media annua di 4,5 milioni di metri cubi e quasi 15.000 abitazioni. Dal 2006 al 2010 , il realizzato è stato di 18,1 milioni di metri cubi. Con un totale in dieci anni di 40,5 milioni di metri cubi. Solo nella città di Bolzano fra ampliamenti, residenziale e non, la media del costruito nei dieci anni è superiore a 1,5 milioni di m.c.

Questo è il risultato abitativo a Bolzano:

Da una parte la pervicace volontà di non portare a compimento il censimento costante dello sfitto, fondamentale per qualsiasi piano urbanistico. Non solo abitazioni, ma anche negozi, uffici, magazzini, garage, capannoni, edifici industriali dismessi ed altro costruito inutilizzato.
Le cifre dello spreco territoriale e dell'impermeabilizzazione del territorio nazionale (causa principale di disastri ambientali) raggiungono cifre da capogiro. Roma vanta 300.000 alloggi sfitti, Milano 90.000.

Le ultime stime calcolate da un gruppo di associazioni ambientaliste e professionali in Piemonte confermano le cifre di Slow Food.:”

Ogni giorno in Italia vengono cementificati 130 ettari di terreno fertile!

La Provincia di Torino ha appena approvato un piano di governo del territorio che introduce per la prima volta, all’articolo 1 e come principio cogente per i Comuni, «il contenimento del consumo di suolo». E dunque: stop alle edificazioni indiscriminate su aree libere, riuso di quelle già compromesse.

MOVMENTO 5 STELLE - BOLZANO